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东莞各类产业园蜂拥面世竞争剧烈炪路湜困难世界和平

2020-02-14 20:55:33来源:励志吧0次阅读

东莞的产业项目比例增加,图为:工农8号创意文化园。广州石忠情摄

各类产业园蜂拥面世

竞争剧烈前途是难题

今年上半年,东莞出让土地中有超过八成是工业仓储科研用地,乘着东莞产业升级转型的东风,东莞产业园区遍地开花,前天,在松山湖举办的园区办公与企业共荣主题沙龙上,业内人士认为,未来办公物业将进一步细分市场,大型企业进驻中心城区写字楼,互联、物流、中小企业等或将热中进驻产业园区办公。

现状:产业项目比例增加

近两年来,东莞土地供应以工业仓储科研用地为主,今年以来更为明显,数据统计显示,今年上半年土地出让当中有八成以上是工业仓储科研用地,乘着东莞产业升级转型的东风,产业项目遍地开花。

在东莞产业转型升级的大环境下,东莞产业项目比例逐步增加,据瑞峰置业市场研究部统计,今年年初安排的重大建设项目177个中就有135个产业项目,占七成以上,再度刺激推工业仓储科研用地的积极性,也意味着工业用地仍将是今年出让土地的重点。

数据显示,今年上半年工业仓储科研用地的出让面积约有253万平方米,占土地总出让比重约83%。其中松朗片区和水乡片区是供应的重点区域,大岭山和松山湖成交约占三成,水乡片区约占四成。1名业内人士告知,仅松山湖已上市及潜伏供应的产业园项目就高达20个左右。另外,水乡片区麻涌互联+物流电商生态圈创建也如火如荼,据了解,京东、阿里巴巴、DHL、中粮、周黑鸭等15个电商项目落户麻涌,麻涌电商氛围浓郁,预计后市麻涌物流地产的地块供应将会大增,而目前周黑鸭食品工业园、肥仔秋食品、中汽宏远汽车等已在今年上半年拿地纷纭布局麻涌。

目前,不少开发商也积极向产业园开发模式进行探索,如万科地产打造的769文创园,中天团体打造的工农8号等,也是一种经过三旧改造旧厂房改造成的产业园模式。

缘由:价格便宜 政策扶持

业内普遍认为,吸引众多企业和开发商开发产业园的原因,主要有两个:1是政策扶持,二是地价便宜,无论是工业科研用地,还是3旧改造用地,与商住地相比,地价都要便宜很多。据了解,一般科研用地楼面地价在500元/平方米左右,而用于开发写字楼的商住地的楼面地价在3000多元/平方米左右,科研用地的楼面地价仅是商住地的六分之一,二者之间相差巨大。

另外,政策扶持也是许多人看好产业园发展的一个重要原因。前天,由东莞互联产业园主办的园区办公与企业共荣主题沙龙活动上,赢城咨询总裁王玉祥介绍,松山湖自去年开始有一个电子商务产业三年租金补贴优惠政策,第一年是30元,第二年是20元,第三年是10元。 以此来吸引周边镇区及广深等地的企业进驻。

合富光辉东莞市场研究部副总经理李兴旺认为,近年来,松山湖出现了很多产业的集群,包括互联产业、金融创业园、生物科技、教育物流等,这样一些行业的领头企业都在松山湖布局,也体现了东莞在产业转型方面一个很大的突破,同时给产业园的生存提供了土壤。

优势:租金仅传统写字楼一半

李兴旺介绍,与传统的写字楼相比,产业园办公具有本身的优势。第一是资源共享,包括资金资源、客户资源,生产技术资源,对企业上市需求的资源,还有优惠等。第二是本钱,产业园的租金是市中心办公楼的一半左右,对一些中小企业来说,能根据自己的需求选择园区办公。

东莞互联产业园营销总监黄正青也表示,一般的写字楼办公只能提供一个物理场所,园区办公不单单是提供一个空间,更多是服务,包括孵化、同享、金融还有协作。另外,本钱也大大减少,如果一个创业团队是两个人,你只需要租用两个卡座,每个卡座一年的费用就是1500元,两个人的公司每年花在办公费用上只有3000元。

了解到,虽然目前很多产业园的月租金号称为4五十元1平方米左右,与城区写字楼相差不大,但是由于有租金补贴,补贴后租金仅为20元/平方米左右。

问题:竞争剧烈,交通生活配套不足

不过,1名业内人士认为,目前东莞还没有真正成功的产业园,大家都仍在摸索阶段。这也意味着,目前东莞没有一个成功的标杆可以学习,相互之间的竞争是无序且激烈的,部份的产业园乃至会与东莞过去很多失败的产业园一样,由于招商失败而难逃被空置的命运。信息服务业协会罗欲初认为,企业如何选择适合的产业园区办公,首先是租金,一个产业园与周边产业园进行对比,是不是具备价格优势。第二是产业园真正的软服务怎么体现出来,产业园是不是拥有专职的为产业发展孵化团队,是否专注本身的孵化团队。

同时,与传统的写字楼相比,产业园一般位置较为偏僻,周边交通、生活配套不完善等也影响着企业的进驻。东莞物联协会林丽霞认为,广深很多行业企业都有意向向珠三角其他城市进行辐射和转移,从全部区域的布局环境和产业计划,松山湖是和广州、深圳最接近和最能够匹配的区域,但松山湖目前还有一些不足,还需要加大交通和生活配套方面的投入等。

企业:那里带来生意,就在那里办公

据了解,由于传统写字楼租金较高,东莞很多中小型企业依然习惯于在厂房办公,不过,很多行业协会的相关人士表示,除本钱的斟酌外,如果进驻产业园可以带来生意,企业就会愿意在产业园办公。

星座屋CEO王嬿认为,对企业来讲,传统写字楼的成本很高,但在园区的政策支持下,成本比较可控,性价比也非常高。东莞物联协会林丽霞则表示,企业是根据本身发展的需求来选择场地和环境的,同时考虑产业的集群,区域内是不是有同行业进行聚集,能不能产生相互交换和业务的合作,能不能找到合作伙伴在这个区域共同发展,这是企业在发展当中所斟酌的问题。

东莞市首席信息官协会(东莞CIO协会)秘书长张庆云对此则表示,对企业老板来讲,他们比较在乎的是入驻一个产业园,是不是可以带来生意火伴,只要有生意要做,什么都好说。

业内:产业园办公还需要引导市场

东莞的产业园包括产业地产在东莞是一个新的课题,东莞是一个世界工厂。许多企业办公更多停留在一个工厂的办公。合富光辉东莞公司发展研究部副总经理李兴旺认为,从这个角度来看,东莞对办公需求的容量还是非常大的,只是需要去引导这个市场。让一些中小企业从工厂办公引导到园区办公,这样既可以增强一个企业的知名度,同时又提高企业形象。李兴旺认为,从目前现状来讲,东莞的各种产业都是非常发达,但分布比较散,东莞需要比较集中的资源,一个共通同享的园区办公场所。

但是,从东莞办公市场上来看,存在着商业办公的供应量非常大,真正核心的办公场所却呈现供不应求、租金高的矛盾状态。例如未来的中央商务区新建了一些高端写字楼,针对的是一些比较大型的企业,这样就会致使广大的中小企业的办公场所没有得到一个很好的解决。李兴旺认为,产业园恰好可以为这类中小型企业提供比较好的场所。业内人士认为,未来办公物业或将细分市场,大型企业进驻中心写字楼,互联、物流、中小企业进驻产业园区。

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