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14位专家透析2019年商办共享经济融资

2019-08-26 02:00:57来源:励志吧0次阅读

14位专家透析:2019年商办、共享经济、融资、长租新趋势

12月20日,由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018(第三届)中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行。

本次峰会的主题分别为:

从开发到资管,慢性行智慧下的思考;

中国式资产证券化的路径依赖;

规模扩大 精益管理与资本收益的协同;

资管逻辑和共享思维下的内容组合;

价值提升 物流产业爆发式增长下的物流地产商机。

我们来听听专家们是如何解读明年的各行业的市场:

张明

2019年宏观经济与政策展望

▲平安证券首席经济学家 张明

平安证券首席经济学家张明在其对“2019年宏观经济与政策展望”中,他表示明年中国经济或进一步下行。货币政策方面,2019年将有3至4次降准,且最近一次降准的时间或在春节前,公开市场操作利率将下调,可能降息。

谈及2019楼市前景,他表示,2019年房地产投资将温和回落,一二线城市楼市政策放松可能性不大,而三四线城市政策即使放松,对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

未来5年,中国房地产市场分化会加剧,三四线城市房价下行,一二线走稳。在限制特大城市发展的大背景下,城市群或成为重点扶持方向。珠三角,长三角,京三角3个老牌城市群投资机会排名靠前,看好成都和合肥。

在谈到中国城市房地产市场未来发展形势时,他判断:

三四线城市房价将下行。三四线城市过去两年的增速本身是不正常的,增长主要来源于棚户区改造的安置,有了棚户改造的货币化推动,老百姓才买了房子,而城市人口在流出,库存没有消化,未来或无人接盘。

二线城市本来是中国最具投资潜力的房地产市场,但今年这些城市房价的过快上升提前消耗了未来年的市场,未来房价持续上涨的动力较小。

一线城市楼市当前供需失衡,商品房几乎没有新的供给,为维持“房住不炒”的中央政策,“紧供应、紧需求”的市场态势短期内或继续延续。

张剑

▲纳什空间创始人兼CEO 张剑

第二位分享的大咖是纳什空间创始人兼CEO 张剑。他表示,科学技术的变化有不确定性,包括从技术的开发到运用、落地的过程中,很难非常准确地把握清楚每一种变化的趋势,但有一些东西是不变的:

第一是Easy,更省心,我们提供的是空间的概念,我们做的事情就是让大家省心,通过我们的工作,可以让大家更轻松。

第二是Efficiency,服务更高效,在高效率下,我们会习惯把大量的事情做外包,因为人会越来越贵,目前的情况下,我们通过外包获得更多的效率,对未来企业的服务有更大的发展空间。

第三是Enjoy,在这个过程中,80后、90后对办公空间会有社交的要求,服务于社交是基本功能,这里面有大量的细节,有大量需要把琐碎事情做好的能力。

在这个过程中,产品最重要的是标准化。“我们从空间开始,从小往大研究,我们从一把椅子开始,逐渐进行标准化和模块化,进行复制和迭代”。因为在大规模复制之下,标准化可以更好地控制好成本、包括甲醛等指标。同时,这还是一个发展的过程,把超级工作室、联合办公、健身、咖啡、便利店、儿童教育结合起来,形成新的办公综合体的形式,围绕着办公需求走,把周边的服务做起来。

Eric spirtas

▲Spirtas Worldwide 美中关系协会CEO

Eric spirtas

Eric Spirtas介绍,Spirtas Worldwide是美国非常知名的拆迁承包商,曾做过世界上最大的拆迁和最复杂的环保业务。基于各种各样的分析,未来在一定的时间之内,中国的市场国民生产总值将会超越美国。

Eric Spirtas表示,美国和中国地产的操作模式、发展模式是类似的,所要经历的过程也是一样的。但也有不同之处,比如美国房子分好几类,但是在中国都叫“房子”。因而,在一起合作的时候,最重要就是寻找一个对的合作伙伴,双方之间建立一种关系,基于十多年做国际项目的经验和人脉之后,Eric Spirtas创建了美中国际协会,以此更加好的承接大家现在面临的很多机会。

目前,在中国发生的大范围城市更新、棚户区改造。目前,中国正走在科技领先的道路上,Spirtas Worldwide做的很多地产项目中也包含很多科技转化的项目,未来大家会有很好的合作。

郭杰群

REIT解析与中国展望

▲清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任

郭杰群

清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群在论坛上表示,在他看来

,REIT和房地产基金、房地产信托都很不一样。REIT的定义和信托/基金的定义有不同法律的设定,所以导致房地产基金、房地产信托虽然都有房地产,但是跟REIT的区别是非常巨大的。主要表现在,房地产基金和信托都不参与项目的具体操作,基本上都是前期的投资,而且有一定的投资门槛,也不具有一定的流动性,税务上也部分享受优惠。所以跟REIT是截然不同的产品。

李戍民

资产证券化机遇与挑战并行

▲弘毅投资董事总经理 李戍民

弘毅投资董事总经理李戍民表示,资产证券化产品和其他很多债权产品比起来还是有很多机会的。企业信用债利率还是比较低,成本比较低。国内CMBS产品现状,体量比较小,尤其是适合私募投资人投资的体量,全部加上产品规模大概200多亿。同时,李戍民也提到了资产证券化投资的挑战,没有流动性的时候,对于投资人来讲买了以后没有杠杆,收益率基本上是有限的。此外,ABS评估,很多是以主体征信来实现的,没有完全实现所谓破产风险的隔离。这种情况下,投资的回报率是比较低的,能够投资的机会和标的也就相对比较有限。这也是一个比较大的挑战。

毛跃晖

未来是商业地产金融的黄金10年

▲高和资本董事总经理 毛跃晖

高和资本毛跃晖在发表《中国资产证券化投资的机会和挑战》的主题演讲时表示,他认为如果说前20年是房地产的黄金20年的话,未来的10年是一个商业地产金融的黄金10年。对于中国资产证券化发展面临的挑战他列出四点:

一、对于民营企业的违约上升,还是过于依赖一个刚兑,相信主体兜底的作用,这就背离了资产证券化资产的本质,更像抵押债。

二、现在的方向比较单一,更多的是地产商朋友拿着一个资产需要做融资,是单向融资的动作,投资相对比较被动。

三、产品标准化程度不高,信息披露不充分、不及时。

四、二级市场流动性不足,一方面成本高,退出路径差,还有一个问题在于资产端和资金端,也就是专项计划端和信托端的两端期限错配,一般底下会做18年,上面做3年的期限发行,也给投资人带来比较大的到期流动性风险。

但,未来的市场很乐观。

林宝泰

商业运营的核心就是人的研究

▲光大安石商业运营总经理 林宝泰

光大安石商业运营总经理林宝泰于活动现场发表主题演讲。他分享了光大安石运营五年多总结出来的一点经验: 利用金融的属性更好的促进商业的发展,反过来用商业的发展给金融打开更多的渠道。

林宝泰称,商业运营的核心,回到了恒定的东西,就是人的研究,就是你的消费者是谁,你的消费者在哪里,你怎么去认知他,你怎么去引导他,而且这是一个螺旋式上升的过程。此外,针对招商调整率、科技、物业、设计等方面的调整,林宝泰表示,只为了让我的消费者有更好的体验。“我们自己的路子就是结合资本的力量去主动管理,至少在目前的环境下,在国内至少是最适合我们的一条路,近阶段会坚定不移的走这条路”, 林宝泰说。

曾珊珊

去杠杆背景下对信托融资的影响

▲华澳信托副总裁 曾珊珊

华澳信托副总裁曾珊珊现场发表《去杠杆背景下对信托融资的影响》的主题演讲。她认为在动荡的时代里面最大的危险不是动荡,而是仍然用过去的思维逻辑。对2019年,在整体复杂的经济环境下,不论是货币政策也好,各方面也好,不会是一个独立性。为实体经济服务是一个美好的期许,但是知易行难。无论是对整个行业的预期还是对不动产、对资产证券化的预期,在目前整个主流金融机构的投资风控文化没有大的改变的情况下,放低预期,找到商业运营本身的逻辑更重要一些。

蒋卫东

公寓智能化已是行业趋势

▲城家公寓总经理 蒋卫东

城家公寓总经理蒋卫东现场发表《华住如何从“资本+运营”维度构建居住帝国?》的主题演讲。他认为华住酒店集团实际上是IT公司,公司一直持续的对IT进行深度投入,城家公寓长期支撑着大概60人左右的IT团队,造就了在公寓行业里具有一定领先性的操作系统————KIS系统。他谈到,公寓智能化已是趋势,智能化都无人公寓能有效减少人员的投入,提高人房比。

毛大庆

何为空间运营的两大驱动力

▲优客工场创始人兼董事长、共享际创始人

毛大庆

优客工场创始人兼董事长、共享际创始人毛大庆于活动现场发表主题演讲。他表示,这半年研究了大概十几种不同的空间的运营模式,发现无外乎两种驱动:一个是生活方式变革的驱动;第二个是技术的驱动。找准生活方式的趋势和客户群的需要,应和和超前于他们制造这样的运营内容和方式,并利用好技术化的手段,就足够了。

纵览当下的行业大背景,毛大庆有以下四点观察:

第一、流动性、临时性员工正在推动企业不动产的快速变革,在第三空间办公的现象越来越明显;

第二、灵活办公的比例在企业不动产的资产组合里面持续的增长;

第三、创新文化在驱动着企业的办公文化的变革;

第四、无论是传统企业和大量的房地产公司,以及各种新经济公司里面,对于数字化的投入和数字化的开发变得越来越重要。

丁士洋

▲DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO 丁士洋

DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋现场发言时表示,企业办公环境在没有完整的解决方案的情况下,如果按传统的方式想找一个办公地点少则两个月,随着企业规模的不断变化,其空间不能随之变化,就会造成不够用或浪费。现在的年轻人希望自己的办公环境越来越轻松,对办公场所的要求不仅仅是物理的,更多是精神感受上的。

汤若季

2021年要达到20万间并实现IPO

▲旭辉领寓北京事业部总经理 汤若季

旭辉领寓北京事业部总经理汤若季介绍到,2016年7月,领寓正式成立;2016年12月,与华东师范大学进行了校企的合作,差不多是行业里面比较早期开始与学校进行长租公寓合作的企业;2017年12月,落地了中国民营企业长租公寓板块权益类REITs,获批30亿。

2018年旭辉领寓的规模扩张速度相对比较快,在2017年大概是一万多间,截止目前,已经达到近五万间的规模。“2021年我们希望在旭辉领寓第一个五年时间最重要的战略目标是20万间的规模,并且完成IPO上市”谈及未来的目标,汤若季表示。并强调,20万间可以说在这个行业里面比较理性,当然也有挑战,在行业刚刚起步的时候,这样的规模其实是不容易的,但是起码这个挑战还是可以实现的。

李耀光

长租公寓行业分化将加速

▲渤海汇金证券资管董事总经理 李耀光

渤海汇金证券资管董事总经理李耀光做现场演讲时谈到,长租公寓运营主体风险显露,行业分化加速出现。原因有多个:第一是太早的放杠杆导致资本大幅度的进入,赶上今年下半年的资本严冬,钱没有跟上。第二是租金贷引起的风险。第三是行业对于长租公寓的观点也发生了分歧。中国一线城市太早进入了由买不起到租不起的过程,导致市场舆论从2016年对长租公寓的一片看好,到现在有了分化。

唐嘉琛

资管思维下的内容组合逻辑

▲盛煦地产北京总经理 唐嘉琛

盛煦地产北京总经理唐嘉琛认为盛煦地产打造的是收购、设计改造、运营一条龙的资产管理能力。盛煦地产从创立开始重资金打造了投资、运营改造能力,建立品牌,花了两年多的时间从0到1,非常看好中国的存量地产市场。总结来说中国存量市场和租赁市场还处于起步阶段,盛煦地产算起步较早的,2015年当时大家还没有看长租公寓这个市场,盛煦一开始是以买资产做长租公寓这个方向发展,上海我们有个品牌叫Base,上海有40多个物业。这是盛煦地产的背景,2015年成立,成立当初盛煦只是一个投资商,没有运营能力,后来合并了一家Base品牌的运营商,由此打造的是收购改造运营的一条龙的整个平台。盛煦在北京有一个品牌,在上海有两个品牌,我们是多品牌的运作。

物流产业爆发式增长下的物流地产商机

陈然

提供全供应链服务,为产业发展赋能

▲万科物流投资副总监 陈然

万科物流投资副总监陈然表示,万科未来的想法是,以物流地产为基点,提供全供应链服务,为产业发展赋能。万科物流大生态包括:高标设施、冷库以及冷链运营,在行业内已经是处于领先地位。现在万科物流自己成立了一些团队,由万科自己来打造系统,这样的话,也更适于以后把这个络变成真正适合于万科的一个络。

陈然还强调,未来的仓储设施、配送的设备等,都需要大量的自动化设备以及智能的管理设备。智能设备方便我们管控,方便我们对所有货源的追溯,对冷链领域也是非常重要的,而且智能设备未来会比用人便宜。

结语:

未来已来,困难依旧,不经历风雨,何以见彩虹。困境才能使人成长;穿透周期,企业才深知敬畏;穿越历史的迷茫,国家才最终恒强。

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